第八百零九章 萬盈的發展路線

翌日，燕京萬盈。

李牧與宋亮、陳澤以及杜菲、蔚瀾一同坐在會議室里，討論下一步萬盈地產的三個重大項目。

排在首位的，是三里屯商業中心的項目；其次，是萬盈地產自己開發三個樓盤的具體規劃；再次，是萬盈地產剩下四塊地皮，究竟如何與葉有道以及張資承、陳遠進行合作。

關於三里屯商業地產項目，李牧與蔚瀾已經統一了共識，就選擇在上輩子的三里屯Village，在它的基礎上再進行部分擴大，而且規劃的商戶容量也要更大，爭取把它建設成華夏最時尚的購物休閑娛樂中心。

李牧在會議上直接拿出了後世商業mall的詳細方案，並將這個項目定名為第一號&l萬盈廣場&r。

這個第一號萬盈廣場的項目規劃，比後世大多數萬達、萬科、凱德、龍德、太古里等公司開發的商業地產項目還要更大，李牧的構思是將其打造成一個燕京四環內最牛逼的綜合性商業中心，雖然在規模上無法與王府井和西單這種商業聚集地相比，但至少要做未來四環內綜合商場的單打王。

關於三里屯項目的後續分工，陳澤負責整個工程前後的政府關係公關以及征地拆遷補償；杜菲和其在萬盈搭建的設計團隊儘快出幾個大概的設計草案，大家一起來選定一個方案進行深度優化；宋亮負責統籌管理安排具體開發的所有相關工作；蔚瀾負責制定萬盈廣場的商業運營策略，包括資源規劃、招商、宣傳、推廣、運營。

至於李牧自己，他非常明確的把自己從這個項目中解放了出來，他除了負責重大決策之外，不負責任何具體的工作。

大家對李牧的這種安排沒有任何意見，李牧本身就是一個戰略制定者，根本不需要親自扛槍衝鋒陷陣，更何況，他自己的事業就已經足夠他忙活得了。

三里屯的項目分工完畢之後，宋亮便說：&l既然萬盈廣場的事情定了，那咱們接下來是不是討論一下住宅地產開發的事情？&r

李牧這時說：&l先別着急。&r

說完，李牧看着蔚瀾，說：&l蔚瀾，你趁著萬盈廣場籌備前期沒有什麼明確任務，這段時間到處跑一跑，分析國內包括燕京在內的各大城市商業發展情況，為第二個、第三個甚至第四個&l萬盈廣場&r選址。&r

眾人聽的均是目瞪口呆，甚至懷疑自己的耳朵是不是出了問題。

一個萬盈廣場項目，總投資達到十億級別，眼前全力做一個還沒什麼問題，但如果要一口氣連續不斷的做三四個，無論是資金還是精力都跟不上，可是李牧的話里，明顯是要從第一個萬盈廣場開始，就連續不斷的一個接着一個的開工建設。

陳澤最先反應過來，脫口問李牧：&l你這是要一口氣上馬幾個萬盈廣場？&r

李牧輕描淡寫的說：&l如果可以的話，目標是像流水線那樣連續不斷的產出，沒有具體數目。&r

真正能做成巨鱷的地產公司，任何時間都有多個工程在全國各地同時開工建設，一般的套路就是先投建一個工程，錢投進去之後就把工程抵押給銀行，貸款出來再緊接着啟動第二個、第三個，如此一來，同期可上馬的項目可以達到多個，李牧把這種發展模式總結為：自己帶一瓢水當水引子、找銀行這口壓水井，借儲戶的錢澆地，否則自己那一瓢水，才能澆多大點兒地方？這才是最快速的發展模式。

採用這種發展模式，不需要很高的技術難度，但需要足夠強大的內心，因為用這種模式鋪開的攤子太大，簡直就是在百米深的湖中央步履薄冰，一旦出現資金鏈斷裂或者其他的重大負面影響，整個攤子就會徹底崩盤，所有的資產都會在瞬間傾覆。ABC小說

很多地產商都有機會採用這種模式高速發展，但是真正敢於這麼拼的沒幾個，對大部分地產商來說，他們找到了在老虎機上跑出大雙7和大雙星的方法，每一次押注，都不會把所有的分全壓上，風險很小；

但是相比之下，李牧採用的這種方式就等於是在老虎機上不停的拍大小，一倍又一倍的往上翻，如果拍錯了，滿盤皆輸。

不過，這種高風險也只是外人眼裏的感受，對於知道商業地產發展情況的李牧來說，每拍一次，他心裏都有非常大的把握。

在李牧看來，萬盈手裏有錢，而且還不是小錢，這筆錢必然要利用銀行來進行金融操作，錢花在哪兒，就用哪兒來跟銀行再抵押貸款，只要模式選擇正確，萬盈手頭的幾十億，能撬動上百億規模的地產項目，趁著現在這個真空期，快速的跑馬圈地，風險大不要緊，有銀行在背後支撐，到時候再做做融資、吸納更多的資金和背景關係注入，萬盈的發展一定會一帆風順。

更何況，他的商業地產規劃格外龐大，不光是零售業、文化娛樂業，還有寫字樓、星級酒店、超高端商用公寓等等附加的商業服務，以萬盈廣場這種超越時代至少十年的發展模式，賺錢是一定的，高估值也是一定的，在這種情況下，負債率高也無所謂，哪個富翁在當富翁的同時不是負翁？

未來華夏那麼多的億萬富翁，除了老乾媽可能真的不欠錢之外，還有那個億萬富翁不欠錢？欠錢不是問題，問題是想欠都欠不了，那才是最大的問題。

而且有一點更加重要，萬盈廣場雖然每一個都是獨立的商業個體，但是必須要有足夠多的數量才能夠在全國各地產生巨大的品牌效應，一旦&l萬盈廣場在哪、哪就是市中心&r的這個概念普及到所有民眾的心裏，那萬盈廣場往後的發展就會更順風順水，地方政府會給更多的補貼政策、銀行會給更高的估值、更多的貸款和更低的利率、民眾和投資者會給更高的價值認可度，除此之外，對住宅地產還有巨大的拉動作用，這要是整體搭配起來，往後萬盈廣場的速度會越跑越快。

大家也都明白李牧一貫的做事套路，被他這麼一忽悠慫恿，基本上也就都在心底認可了李牧的發展方向，本來就是要拼一把，也不妨拼的更徹底一些。

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至於住宅地產的開發，蔚瀾今天拿出了一個前所未有的反感：拿萬盈在三圓橋地帶最好的三塊地皮，進行超高端住宅地產項目的開發。

蔚瀾覺得，既然李牧志不在住宅地產，那乾脆就直接超越住宅地產的格局，做國內還沒有的超豪華住宅地產。

而蔚瀾的想法是借鑒紐約的曼哈頓，在最核心的地帶、用最高的品質建最好的房子，這種專註超高端、專註超級精英階層的房子，已經可以完全跳出住宅地產的範疇了，它的售價可能會貴的讓人懷疑人生，性價比可能會低的令人髮指，但是不要緊，只要概念玩得好，只要品質有保障，那麼就一定不愁銷路。

這種產物就像是日本的和牛，在餐廳里可以買到上千元一斤的價格，超出普通牛肉價格幾十倍，但是它有它自己的受眾群體，有能力消費並且認可它的人，不會覺得它貴在哪裏，反而會對它的品質讚不絕口；沒能力消費的也不用擔心，它雖然賣到上千元一斤，但依舊不會影響到自家隔壁菜市場普通牛肉的售價。

高端住宅雖然不可能有和牛與普通牛肉這麼高的價格差距，但也很可能出現旁邊的小區兩萬一平米，但超豪華住宅起步價就是十萬的可能性。

蔚瀾覺得，超高端住宅目前在國內還是一個無人觸及的領域，首先別墅區已經被排除在了住宅範疇之外，其次，別墅區雖然豪華程度也非常高，但是畢竟無法和住宅相比，住宅可以無限貼近市中心、可以讓生活格外便利、可以凸顯精英階層的與眾不同、可以形成高端社區，對更多的高端人才產生持續不斷的吸引力。

用蔚瀾的話說，這就是為什麼很多人用市郊豪華大別墅的價格，去購買曼哈頓中央公園四周高端住宅的原因，既然國內現在還沒有，那麼萬盈可以做第一個吃螃蟹的人。

蔚瀾的這個規劃讓除了李牧之外的其他人都感覺有些沒底，但唯獨讓李牧眼前一亮。

李牧不了解美國的情況，但是也聽說過曼哈頓寸土寸金，不過國內似乎不可能有一個像曼哈頓那樣特殊的存在，畢竟整個曼哈頓都已經被打上了上流社會的烙印而被全世界所熟知。

可是，李牧想起當年的湯臣一品，2005年在滬市十萬塊錢一平方的房子，那簡直是破天荒的存在，該樓盤一經推出就立刻成為媒體競相報道的對象，湯臣一品在國內聞名十餘年，確實是名副其實的超豪華住宅標桿。

華夏人口眾多，有錢人也相當之多，可謂是處處藏龍卧虎，超高端住宅的潛在市場空間是有的，而後世李牧也沒少聽說，很多一線大明星、富翁之流，在燕京居住的豪宅都是在市中心的數百平高層大住宅，與別墅的體驗完全不同，不但是電梯入戶、而且社區管理極為安全、精英群聚效應也非常高，如果在當下進行這方面的嘗試，未嘗不是一個好的選擇。

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